La troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé, le 18 juin 2026, que le juge des loyers commerciaux ne peut pas fixer à la valeur locative la partie fixe d’un loyer binaire lors du renouvellement du bail, sauf volonté des parties en ce sens. L’arrêt (n° 24-21.045, F-D) oppose la société Promod à la société Barneoud Wasquehal. Il a été relayé le 16 octobre 2026 par Lefebvre Dalloz. Il concerne les baux combinant un minimum garanti et un pourcentage du chiffre d’affaires.
Ce que dit la décision
Le bail litigieux stipulait un loyer binaire : une partie fixe, présentée comme « un minimum garanti correspondant à la valeur locative », et une partie variable indexée sur le chiffre d’affaires du locataire. Une clause prévoyait que, lors des renouvellements, le loyer de base ne pourrait être inférieur à la valeur locative définie à l’article L. 145-33 du Code de commerce.
Au renouvellement, le locataire a saisi le juge des loyers pour obtenir une fixation à la valeur locative. Sa demande a été rejetée. Selon la Cour, la révision de la partie fixe n’est régie que par la convention des parties. Le juge ne peut appliquer les critères de l’article L. 145-33 que si elles ont manifesté la volonté de lui confier cette détermination, ce qui n’était pas le cas.
La solution s’inscrit dans une jurisprudence constante : le loyer binaire échappe en principe au mécanisme légal de fixation, sauf clause contraire. Un arrêt du 30 mai 2024 (n° 22-16.447) avait déjà posé que la présence d’une part variable fait présumer l’exclusion d’une fixation judiciaire à la valeur locative, cette présomption pouvant céder devant une volonté commune contraire.
| Critère | Loyer unique (régime légal) | Loyer binaire |
|---|---|---|
| Fixation au renouvellement | Valeur locative, art. L. 145-33 | Convention des parties |
| Rôle du juge des loyers | Fixe le loyer à défaut d’accord | Intervient si les parties l’ont prévu |
| Clause « valeur locative » | Sans objet | Insuffisante seule, selon l’arrêt du 18/06/2026 |
Ce que ça change pour les employeurs
Les entreprises du commerce de détail, souvent locataires de baux binaires, ne peuvent plus compter sur le juge pour ramener le minimum garanti à la valeur locative en l’absence de clause explicite. La charge locative, élément du budget des points de vente, reste donc fixée par la négociation ou par ce que le contrat organise.
Pour les directions juridiques et financières, la rédaction compte : une mention de la valeur locative ne suffit pas, sans stipulation indiquant que le juge des loyers fixera le minimum garanti en cas de désaccord. Les baux en cours de renouvellement méritent une relecture avant toute saisine. La décision étant classée F-D, elle n’a pas vocation à être publiée au Bulletin ; sa portée reste à apprécier au regard des arrêts publiés.
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À surveiller
La chambre civile continue de préciser le contentieux des baux commerciaux : Lefebvre Dalloz signale d’autres décisions récentes, sur le plafonnement du loyer des baux prolongés au-delà de douze ans (7 octobre) et sur la notification des mémoires par RPVA (29 septembre). D’autres chambres traitent des sujets voisins, comme la décision du 7 octobre sur l’enregistrement des réunions du CSE. Reste à voir si des juridictions d’appel préciseront les clauses jugées suffisantes pour saisir le juge des loyers. Le texte intégral de l’arrêt n’a pas été consulté à ce stade.
