La troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé, le 3 septembre 2026 (n° 25-14.904, publié au Bulletin), qu’une clause de bail commercial prévoyant une augmentation forfaitaire et automatique du loyer, sans limite de durée ni plafond, n’est pas un mode de fixation du loyer initial. Elle organise une révision à la seule hausse et doit être réputée non écrite. Dans l’affaire, le bail stipulait une hausse annuelle de 1,5 %. La décision a été relayée par la presse juridique le 4 novembre 2026.
Ce que dit le texte
Le loyer d’origine d’un bail commercial relève de la liberté contractuelle. La révision en cours de bail est, elle, encadrée par le Code de commerce (articles L. 145-37 et suivants). L’article L. 145-15 répute non écrite toute clause qui y déroge.
Le bail litigieux prévoyait qu’au terme de la deuxième année entière suivant la prise d’effet, le loyer serait révisé chaque 1er janvier, avec une garantie d’augmentation nette de 1,5 % par an. La Cour a écarté la qualification de loyer initial : une clause qui fait croître le loyer de façon périodique, automatique et forfaitaire, sans plafond ni durée, constitue une révision automatique à la hausse. Elle fait échec aux règles d’ordre public de la révision, d’où la sanction du réputé non écrit.
Selon les commentaires de cabinets d’avocats, la cour d’appel de Lyon avait validé la clause, ce que la Cour de cassation a censuré. La Revue pratique de droit des affaires présente la solution comme un revirement. Le texte intégral de l’arrêt n’a pas été consulté pour cette brève.
| Critère | Loyer initial | Hausse forfaitaire sans plafond ni durée |
|---|---|---|
| Qualification retenue | Fixation du prix d’origine | Révision automatique à la seule hausse |
| Cadre applicable | Liberté contractuelle | Règles d’ordre public (C. com., L. 145-37 s.) |
| Sanction | Aucune | Clause réputée non écrite (L. 145-15) |
Ce que ça change pour les employeurs
Les entreprises locataires de locaux commerciaux, de bureaux ou d’entrepôts soumis au statut des baux commerciaux sont concernées au premier chef. Les directions juridiques et immobilières peuvent examiner leurs baux en cours pour y repérer les paliers d’augmentation automatiques non assortis d’un plafond ou d’une durée. Les commentateurs distinguent ces clauses du loyer à paliers, qui reste admis lorsqu’il fixe réellement le loyer initial.
Pour la paie et la comptabilité, l’enjeu est budgétaire : une clause réputée non écrite prive le bailleur de la base contractuelle de la hausse. Les sources consultées ne précisent pas les conséquences sur les sommes déjà versées ; ce point relève de l’appréciation des juges. Cet arrêt s’ajoute aux décisions rendues sur la nullité de clauses contractuelles, comme celle sur la cession d’actions violant une clause de préemption, et aux arrêts du 14 octobre 2026 déjà commentés par RH News.
À surveiller
Les juges du fond devront préciser la portée de la solution, notamment sur la restitution des loyers versés en application d’une clause réputée non écrite et sur la frontière avec le loyer à paliers. Les sources consultées ne concordent pas entièrement sur l’objet exact de l’arrêt, hausse forfaitaire ou échelle mobile : la lecture de la décision elle-même, sur Légifrance ou Judilibre, reste nécessaire. Les modèles de baux utilisés par les foncières et les réseaux d’enseignes pourraient être revus.
